Was mit dem Kurbad passieren sollte.

Sicher ist, dass Königstein für das Kurbad sehr hohe Schulden gemacht hat, die immer noch nicht getilgt sind. Damals sollte auch der Bangert zur Finanzierung verkauft werden, was nicht passiert ist. Darüber dürfte nun jeder glücklich sein, aber die Schulden drücken trotzdem.

Es ist nicht sicher, ob Sondertilgungen gemacht werden können, also Königstein theoretisch "umschulden" könnte. Falls nein, wären hohe Vorfälligkeitsentschädigungen sicher.

Das bedeutet, dass, selbst wenn das Kurbad abgerissen werden würde, Königstein weiterhin die Kredite tilgen müsste.

Damit ergeben sich folgende Fragen:

Kreditkosten und jährlicher Zuschuss

  • Wie hoch sind die jährlichen Kredite?
  • Was kostet der Betrieb im Jahr (Heizkosten, Personalkosten etc.)?
  • Wie hoch sind die Einnahmen (Eintrittsgelder, Mieten)?

Also: Wie hoch ist der aktuelle tatsächliche Zuschussbedarf?

Da intern zwischen den GmbHs umgebucht wird (bzw. Kosten teilweise von der Stadt getragen werden, die eigentlich die Kur GmbH tragen müsste) und nicht alles wirklich transparent ist, schätze ich die als Zuschuss genannten ca. 700.000 € als für zu gering ein. Kolportiert wurden auch Summen von 1 Mio. € das halte ich für wahrscheinlicher.

Vor diesem Hintergrund sind folgende Überlegungen m.A.n. angebracht:

Sanierung

  • Was kostet eine kleine/mittlere/große Sanierung?
  • Wie hoch wäre der "Return of invest", das heißt, um wieviel würden sich die Einnahmen steigern und die Kosten reduzieren?
  • Ist diese Summe pro Jahr höher als die neuen Kredite pro Jahr kosten, die für eine Sanierung aufgenommen werden müssten?
    Diese Frage ist die wichtigste. Denn nur wenn "unter dem Strich" weniger für das Kurbad gezahlt werden muß und da gehören die Kredite für den damaligen Bau und die geplante Renovierung mit dazu! –, nur dann ist eine solche Maßnahme auch langfristig bezahlbar. Die Stadtverordneten täten also gut daran, nicht nur über die Baupläne zu debattieren, sondern sich auch die Finanzen genau anzusehen. Geht das eigentlich, wenn das Kurbad eine "GmbH" ist??? Oder müssen sich hier die Stadtverordneten auf nicht nachprüfbare Aussagen verlassen?

Wichtig bei einer Sanierung wäre auch die Frage der europaweiten Ausscheibung. Nach einem aktuellen Urteil wird dies hier notwendig werden, da die HOAI-Lesitungen entsprechend hoch sein dürften. Siehe dazu Rechtliches vom Sportplatz Schneidhain.

Verkauf

  • Wie hoch wäre die Verkaufssumme? Könnte diese Summe so angelegt werden, dass die Kreditkosten gedeckt wären? Oder als Alternative: Reicht das aus, um die Kredite zu tilgen und die Vorfälligkeitsentschädigungen zu bezahlen?

Abriss

  • Gesetzt den Fall, Königstein würde das Kurbad abreißen: Was kostet dieser Abriss und was würde im Gegenzug ein danach folgender Verkauf einbringen (siehe vorhergehender Absatz)?

Der Abriss ist übrigens obsolet, da das Kurbad ein Denkmal ist. Es gehört zum sogenannten "Brutalismus".

Besucherzahlen

Es ist zwar so, dass das Kurbad aktuell ca. 160.000 180.000 Besucher pro Jahr hat. Ich bin mir aber ziemlich sicher, dass der Großteil der Schwimmbeckenbenutzer (Sauna mal außen vor) auch wirklich schwimmen wollen, was im Freibad auch machbar wäre. (Sicherlich hängen auch ein paar im Außenbecken ab = entspannen sich, das halte ich aber für einen Mitnahmeeffekt.)

Interessieren würde es mich daher sehr, wie sich die Besucherzahlen mit Öffnen des Freibads verändern, wie da das Besucherverhalten ist:

  • Sind es ungefähr gleichviele Schwimmer (Ferien/Urlaube berücksichtigt) oder deutlich weniger?
  • Gehen die Schwimmer nun in ein Freibad? Ist das abhängig vom Wetter?
  • Wenn Sie in Freibäder abwandern, welche? (rein Interesse halber)
  • Kommen nun Besucher, die sonst nicht kommen, weil sie annehmen, dass das Kurbad "leerer" ist?
  • Kommen die meisten Besucher nun zu den Uhrzeiten, wenn das Freibad schon geschlossen oder noch nicht geöffnet ist?

Fragen zur aktuellen Planung.

Aktuell wird von Investitionskosten in Höhe von ca. 7,6 Mio. € gesprochen. Dabei sollen ca. 1 Mio. € vom Land (Förderprogramm) und der Rest aus dem Verkauf des städtischen Geländes (Schwimmbadparkplatz) und des privaten Biesten-Geländes erwirtschaftet werden.

Angestrebtes Ziel ist es, den Zuschussbedarf auf ca. 250.000 € pro Jahr zu senken, was bei einer gleichzeitigen Steigerung der Besucherzahlen um ca. 80 % und Anhebung der Gebühren möglich sein soll.

Erfahrungsgemäß wird der größte Umsatz des Bades durch die Sauna erwirtschaftet, das Schwimmen läuft ebenso mit. Es ist daher mehr als fraglich, ob die Besucherzahlen in diesem Maße gesteigert werden können, denn:

  • Wo sollen die zusätzlichen Besucher herkommen?
  • Warum sollten plötzlich soviele Besucher mehr kommen? Nur weil das Bad jetzt weniger Energie verbraucht sicherlich nicht, eine erfolgreiche Sanierung ist bestimmt kaum ein Argument für den Schwimmer. Auch kann ich mir nicht vorstellen, dass die aktuellen Werbemaßnahmen noch so nachhaltig weiter verbessert oder gesteigert werden können, dass dadurch soviele neue Besucher kommen werden.
  • Hinzu kommt die lange Bauphase von ca. 16 Monaten. Danach bedeutet die Wiedereröffnung einen Neueröffnung, das Bad muß sich alle inzwischen abgewanderten Besucher mühsam wieder zurückholen! Ist das wahrscheinlich, dass das gelingt.

Weitere Fragen zur Planung:

  • Kann das Außenbecken evtl. abgerissen werden, wenn es nicht mit unter Denkmalschutz steht?
  • Was kann getan werden, um die Energieverschwendung durch das Außenbecken einzudämmen (niedrigere Temperaturen, Wärmetauscher, um das Wasser in der Nacht runter zu kühlen, um Energie zu sparen)?
  • Gibt es eine Umfrage unter den Sauna-Gästen wie diese eine Erweiterung der Sauna beurteilen würden?
  • Kann die Sanierung in verschiedene Bauabschnitte aufgeteilt werden? Zum Beispiel:
  1. Fenster, Türen, Wasserschleuse tauschen, Reparaturen an den Becken (Sommerferien Jahr A)
  2. Kleinere Sanierungsmaßnahmen an Wänden und Decken, Armierungen, etc. evtl. während des Betriebs?
  3. Technik: Kann die Technik abschnittsweise getauscht werden? Z.B. Jahr B, Sommerferien, die Gebäudeheizung. Jahr C, Sommerferien, Wasserheizung (falls separat). Jahr D, Sommerferien, Wasserfiltertechnik.

Sicherlich müsste es hier Möglichkeiten geben. Die Synergieeffekte, die man hat, wenn man alles auf einmal macht, wie hoch wären die? Sind die höher als die Einnahmen durch den Betrieb und das voraussichtliche Verlieren einiger Besucher für einige Zeit? (Die vorhandenen Kreditkosten würden ja gleich bleiben.)

Vermeidung des HdB-Desasters.

Was hier wieder wirklich fehlt, sind vorbeugende Maßnahmen zur Vermeidung der Wiederholung des HdB-Desasters. Als da wären:

  • Auf einen Projektentwickler will man nun verzichten, da das offensichtlich nicht genutzt hat. Das ist positiv.
  • Man will die alten Architekten mit dem Projekt betrauen, die das Bad damals angeblich gebaut haben. Das scheint positiv, aber: Haben die wirklich damals das Bad gebaut oder nur später das große Außenbecken? Haben die noch ihre eigenen bzw. umfangreichen Unterlagen? Haben die "nur" die normalen, verfügbaren Unterlagen, ist das kein echtes Argument für diese Architekten. Außerdem beißt sich das evtl. mit dem Zwang zur europaweiten Ausschreibung (auch der Architektenleistungen!).
  • Besteht die Möglichkeit, die Architekten mit an ungeplanten Kostensteigerungen zu beteiligen? Beispiel: Es taucht ein Kostenpunkt auf, den man nicht berücksichtigt hatte, wo das Gutachten etwas anderes sagte, etc. (kein Sonderwunsch). Diese Kosten steigern die Gesamtkosten um x %. Demzufolge erhält der Architekt z.B. 1/10 von x % weniger Hornorar, sozusagen eine Vertragsstrafabgabe bei Misserfolg.
  • Alternativ: Bleiben die Kosten im Rahmen, erhält der Architekt x % mehr Hornorar.
  • Gutachten: Beim HdB standen 50.000 € Gutachten gegenüber von ca. 5 Mio. € Kosten (anfangs). Vielleicht sollte man hier beim Kurbad erstens einfach großzügiger sein und sich zweitens eine Zweitmeinung, wie beim Arzt, einholen?
  • Sonderwünsche: Die gibt es immer. Wenn aber eine Planung aufgrund von einer mageren Ausstattung bewilligt wird, wird das Geld unter Garantie nicht reichen. Sinnvoll wäre hier eine Alternativplanung, die nach Möglichkeit alle möglichen Sonderwünsche auflistet und beziffert. So kann von Anfang an vor Baubeginn von den Stadtverordneten detailliert darüber beraten und beschlossen werden. Und es gibt keine bösen Überraschungen für den Bürger.
  • Wäre es eventuell nicht sinnvoll, einen Architekten (oder zwei) bei der Stadt anzustellen, der in der Lage ist, alle Projektpläne gegenzulesen und wenigstens ein Stück weit auf sachliche und logische Richtigkeit und Vollständigkeit zu prüfen? Eventuell könnte dieser, dann natürlich eben auf mehrere Jahre gestreckt, die Sanierung selbst durchführen? (Wenn wir so einen – oder mehrere – schon für das Schneidhainer Projekt gehabt hätten, dann wären die Einnahmen der ten Brinke nicht dort, sondern im Stadtsäckel gelandet. Und es wären echte Sozialwohnungen "drin" gewesen!!! Siehe dazu Rechenspiel.)

Bebauung mit "Stadtvillen" "gated community".

Die vorgeschlagenen Stadtvillen sind keine Stadtvillen, denn per definitionem ist eine Villa eigentlich ein Einfamilienhaus und kein Mehrfamilienhaus. Aber sei es drum, es soll wohl nur die Architektur betont werden. Bedenklich finde ich aber folgende Punkte:

  • Es sollte dringendst versucht werden, den Eindruck eines "gates", eines Tor, einer Stelle, die verschlossen werden könnte, zu vermeiden. Das spaltet nur die Bevölkerung.
  • Königstein hat viele Villenviertel. Ist es unbedingt notwendig, hier noch eines zu schaffen? Wäre es nicht viel sinnvoller, um eine schädliche Homogenisierung der Bevölkerung zu vermeiden, hier auch viel günstigen Wohnraum zu schaffen? (Muss z.B. die schlecht bezahlte Kindergärtnerin unbedingt im Hintertaunus leben und ein Auto brauchen, wäre es nicht sinnvoller, sie könnte hier wohnen, ohne Auto und das Geld dafür in unseren Geschäften lassen? Das ist nur eine Facette!)
  • Die Wohnbebauung wird nach hinten höher und das Gelände steigt außerdem noch an. Muß das sein? Nur damit ein paar Wohnungen in den hintersten Wohnblöcken und obersten Geschossen wegen der tollen Aussicht auf die Burg teurer verkauft werden können? Eine gezielte, versetzte Bebauung sollte das durch die Hanglage eigentlich überflüssig machen können.

Der Höhenbach.

Der Höhenbach wurde ehemals von Zisterziensermönchen (die damaligen Wasserbau-Fachmänner) mit einem sehr geringen Gefälle gebaut. Er steht daher unter Denkmalschutz und müsste eigentlich komplett restauriert, saniert werden.

Aber: Stellenweise ist das alte, künstliche Bachbett nicht mehr vorhanden, der Bach ist ausgebrochen und hat auf dem Biestengelände ein sumpfiges Gelände geschaffen, das durch seine langjährige Nichtbeachtung inzwischen selbst wiederum unter Naturschutz steht oder stehen könnte. Es besteht auch begründeter Verdacht, dass sich auf dem Biesten-Gelände eine Quelle befinden könnte.

Von daher ist es fraglich, ob einfach so das Biestengelände bebaut/verändert werden darf. Auch reicht das Naturschutzgebiet bis an den Höhenbach heran und die Natur hört da nicht einfach so auf... was auch Auswirkungen auf die Bebauungen haben dürfte.

  • Ist das Phänomen Höhenbach in all seinen Facetten, inklusive der Raustaurierungskosten!, bei der Planung entsprechend berücksichtigt worden?

Was ich denn gerne hätte.

Ich könnte mich mit dem Abriss des Kurbades anfreunden sooo schön finde ich es leider nicht. Das wird aber nicht passieren dürfen, da es ein Denkmal ist, es gehört zum "Brutalismus". Es ist m.A.n. außerdem auch viel zu groß für Königstein. Allein das Außenbecken ist eine Energieverschwendung ohne gleichen...

Die Wiesen rechts und links vom Kurbad dienen angeblich ja dem "Kuren" wobei m.A.n. eine Erholung direkt neben der B8 doch recht euphemistisch ist.

Sinnvoller wäre hier eher eine durchdachte Bebauung mit Mehrfamilienhäusern und/oder einem Hotel der Mittelklasse, das in Königstein leider fehlt. Die Bebauung könnte so angeordnet werden, dass eine Art Kamm/Riegel zur B8 entsteht (Kammrücken zur B8), der den Lärm aber nicht zurück in die Stadt reflektiert, sondern nach oben über den Berg hinweg ableitet. (Bebauung mit terrassenförmigen Laubengängen zur B8 hin bietet Schallschutz. Auch die Ausrichtung des Geländes in Nord-Süd-Richtung ist hier eher unproblematisch.) Dass sich das auch für die Stadt rechnet, wird auch durch die Ausführungen zur Bebauung beim Sportplatz Schneidhain (siehe auch das Rechenspiel) deutlich.

Durch den Verkauf des Geländes und nach Abzug der Schulden bleibt vielleicht noch etwas übrig, um z.B. dem Schwimmerbecken im Freibad eine Art Cabrio-Dach zu verleihen, sodass unter Nutzung der alten Umkleiden mit verglastem Gang das Freibad wesentlich länger genutzt werden könnte, ohne dass zusätzliche Heizkosten entstünden. Statt wie bisher vom 1. Mai bis 31. August könnte das Bad vielleicht schon ab 1. März bis Ende Oktober genutzt werden doppelt so lang, acht Monate, statt vorher vier Monate.

Damit würde das Freibad attraktiver gemacht, gerade für die Dauerschwimmer, die Aquajogger und den Schulschwimmunterricht sehr sinnvoll. Für Kinder und Planscher ist das Freibad sowieso nur im Sommer wirklich attraktiv, in der restlichen Jahreszeit wird doch eher das Seedammbad, die Thermen oder andere Frankfurter Bäder dem Kurbad vorgezogen, da ist das Kurbad einfach zu "langweilig".