Einwändungen zur 2. Offenlage

In Rot finden Sie jeweils die Antworten der Stadt/des Planers dazu. Es ist sehr viel Text, deshalb dauert es noch ein wenig, alles abzutippen bzw. per OCR lesbar zu machen.

1 Einwendungen S12

1.1 Bebauungsplan und textliche Festsetzungen

1.1.1 Es ist kein fußläufiger Zugang zum Markt vom neuen Wohngebiet und den dahinterliegenden Wohngebieten erkennbar. Dies war das Hauptargument für den Supermarkt.

Die Anregung wird zur Kenntnis genommen.

1.1.2 Es wurde versprochen, vor der 2. Offenlage den Supermarktbetreiber zu nennen. Ohne Supermarktbetreiber sollte kein Baubeginn möglich sein, da dann die Gefahr besteht, dass der Bauträger diesen aus wirtschaftlichem Gewinnstreben unterlässt, um rentablere Häuser bauen und verkaufen zu können. Dies ist ggfls. vertraglich festzulegen.

1.1.3 Die Öffnung der Braubach laut WWRL ist nicht ersichtlich, dies ist zu ändern.

1.1.4 Aus dem Bebauungsplan geht nicht hervor, wie wuchtig die Häuser werden sollen. Staffelgeschosse sind zulässig. Wie kann bei einem Staffelgeschoss die vorgegebene Traufkante eingehalten werden? Es besteht die Gefahr, dass trotzdem eine optisch sichtbare senkrechte Wand – auch mit Zurücksetzung hinter eine Attika (also an dieser nicht endend) – von mehr als 8,5 m entsteht. Damit werden die Häuser höher aussehen, als die umgebende Bebauung. Die Form der Bebauung und die Höhen sind derart vorzugeben, dass dieser Effekt nicht eintreten kann.

1.1.5 Es ist kein Backshop zuzulassen, da dieser Michas Lädchen ruinieren würde. Es ist darzulegen, welches öffentliche Interesse wichtiger ist, um einen funktionierenden Gewerbebetrieb mit wichtigen sozialen Funktionen zu zerstören. Es ist darzulegen, wie die sozialen Funktionen erhalten bleiben sollen bzw. können (z.B. Lieferdienst, Kommunikationszentrale, Treffpunkt für Senioren etc.).

1.1.6 Speziell die Wohnungen, aber auch die Einfamilienhäuser sind behindertengerecht zu bauen. Das behindertengerechte Bauen erfordert keine oder nur sehr geringe Mehrkosten bei entsprechender Planung. Der Umbau nicht behindertengerechten Wohnraums ist dagegen sehr teuer. Begründung: Demografieentwicklung. Königstein kann es sich nicht leisten, in 20/30 Jahren leerstehende Geisterstädte zu bauen.

1.1.7 Ca. ein Drittel der Wohneinheiten im Plangebiet sollen sehr kleine Wohnungen mit ein oder zwei Zimmern sein. Ein weiteres Drittel sollen Miet- oder Eigentumswohnungen sein und das letzte Drittel Einfamilienhäuser (mit ggfls. Einliegerwohnungen, um das erste Drittel zu erreichen.). Begründung: Demografieentwicklung. Immer mehr Menschen werden in Zukunft zuhause gepflegt werden müssen, entsprechender Wohnraum für Pflegekräfte ist daher vorzusehen. Auch für junge Menschen, die im Dienstleistungsgewerbe tätig sind, ist es wichtig, preiswerten Wohnraum nah am Arbeitsplatz zu finden (Frisör, Arzt, Märkte, Läden, etc.). Dies ist daher präventiv und proaktiv wichtig, um die Wohnsituation langfristig für das Königsteiner Gewerbe erträglich und unterstützend zu gestalten.

1.1.8 Die Trauf- und Firsthöhen der auf dem Sportplatz geplanten Häuser sind unverändert hoch und der umliegenden Bebauung im Wesentlichen nicht angepasst worden. Die Trauf- und Firsthöhen sind zu verringern.

1.1.9 Durch die Verlagerung der Sport- und Spielflächen wird das Angebot für die Kinder, Kindergarten und Schule eingeschränkt. Der Zugang zu den Sportflächen wird für die Kinder, da die B455 überquert werden muss, unnötig gefährlich. Das Gesamtangebot an Spielflächen wird geringer. Dies ist eine Verschlechterung des Wohnumfeldes. Daher ist eine Verlagerung von Sport- und Spielplatz abzulehnen.

1.1.10 Im Gegensatz zur 1. Offenlage fehlt in der 2. Offenlage eine verbindliche Aussage zu einem Supermarktbetreiber. Diese Aussage ist nachzuholen und das Gelände dafür freizuhalten.

1.1.11 Die Anzahl der Häuser ist nicht verringert worden und die Bebauung ist nach wie vor zu eng. Damit passt sie sich nicht in das Ortsbild ein. Die Anzahl der Häuser ist zu verringern.

1.1.12 Der Plan setzt die maximal zulässigen Trauf- und Firsthöhen fest. Diese liegen weit über denen der angrenzenden Häuser. Der Bauträger hat erklärt, die Häuser würden niedriger gebaut. Somit können die Trauf- und Firsthöhen im Bebauungsplan ebenfalls niedriger angesetzt werden.

1.1.13 Die Länge der genannten Hausformen soll höchstens 50 m betragen. Derartige Reihenhausbebauung gibt es nirgendwo im Umfeld. Die Länge der genannten Hausformen ist auf maximal 20 m zu begrenzen.

1.1.14 Bebauungsplan Aus der Planung ist nicht ersichtlich, an welcher Stelle die Anlieferung für den Lebensmittelmarkt erfolgt. Dies ist zu präzisieren.

1.1.15 Bebauungsplan Dass Königstein ein Problem mit Alkohol- und Gewaltdelikten hat, wird gerne verschwiegen. Der Parkplatz des neuen Supermarktes wird mit größter Wahrscheinlichkeit, genau wie die Flächen vor den anderen Königsteiner Supermärkten und am Fischbacher Supermarkt, zu einem Treffpunkt Jugendlicher und damit Anlassfläche für entsprechende Vergehen werden. Aus diesem Grunde ist die Parkfläche des Supermarktes als Tiefgarage zu planen, um dieser Gefährdung vorzubeugen.

1.2 Begründung

1.2.1 Es ist darzulegen bzw. zu untersuchen, wie sich der aktuelle Sportplatz emissionsmäßig darstellt. Es ist darzulegen, ob diese Schallsituation durch einen Lebensmitteleinzelhandel überhaupt verbessert werden kann. Es ist zu begründen, warum der Sportplatz unter Hinweis auf den Schallschutz verlegt werden muss und gleichzeitig ein Lebensmitteleinzelhandel mit höheren Emissionen erträglich sein soll. Allein der Hinweis auf passiven Schallschutz für die umgebende Bebauung zeigt, dass die aktuelle Situation erträglicher sein muss, als ein Lebensmittelnahversorger.

1.2.2 Es ist darzulegen, wie ein Abwerten der umliegenden Wohngebiete von reinem Wohngebiet zu allgemeinem Wohngebiet zu Mischgebiet verhindert werden soll, wenn notwendige neue passive Schallschutzmaßnahmen dies begünstigen bzw. sicher zur Folge haben werden. Es ist darzulegen, wie die Anwohner diesen Wertverlust (= Rentensicherung und Pflegeabsicherung im Alter) verkraften können sollen. Es ist daher ein entsprechendes Wertgutachten der umliegenden Bebauung auf Kosten des Bauträgers oder der Stadt Königstein zur Beweissicherung anzufertigen, um den umliegenden Anwohnern spätere Regressforderungen zu ermöglichen.

1.2.3 Der Fußweg zum Markt aus dem Wohngebiet heraus wurde entgegen der Antworten zu meinen Einwendungen zur ersten Offenlage nicht vorgesehen. Es gibt im Stadtgebiet mehrere Wege, die unbeleuchtet über Privatgrund führen, es sind dort keine Probleme bekannt. Weiters wird die Bepflanzung als Hinderungsgrund angegeben. Es wird darauf hingewiesen, dass eine durchgehende Bepflanzung sowieso gar nicht möglich ist, da ein Sicherheitsabstand zu den Grundstücksgrenzen einzuhalten ist. Die zusätzliche Verkehrssicherungspflicht der Gemeinde kann bei einer öffentlichen Wegelösung auf wenige Kontrollgänge pro Jahr und die Beleuchtungskosten reduziert werden. Die Schneeräumpflicht liegt wie bei Fußwegen üblich bei den angrenzenden Wohnanliegern. Das ist durchaus üblich und normal und sowohl für die Stadt, als auch für die Wohnanlieger zumutbar.

1.2.4 Die Planung für den neuen Spielplatz vor der Heinrich-Dorn-Halle ist vor Baubeginn endgültig festzulegen. Insbesondere fordere ich eine genaue Aufstellung der Netto-spielflächen und der umliegenden Nutzflächen (Böschungen, Bepflanzungen, die auch zum Spielen verwendet werden können) und der Netto-Wegeflächen vorher (im alten Gebiet) und nachher (im neuen Gebiet vor der Heinrich-Dorn-Halle).

1.2.5 Zeitgleich zum Bau des neuen Sportplatzes ist auch der neue Spielplatz anzulegen, damit die Kinder aus der Überbauung des Gebiets S12 keinen Nachteil erleiden.

1.2.6 Es ist darzulegen, inwieweit eine Verkleinerung der Spielflächen bei gleichzeitig stei-genden Kinderzahlen durch die Neubürger sinnvoll und nötig ist.

1.2.7 Es sind Planungen vorzulegen, wie um die Schule, die Kindergärten und die Heinrich-Dorn-Halle herum das durch die fehlenden Stellplätze steigende Verkehrschaos bewältigt werden soll.

1.2.8 De facto ist das umliegende Wohngebiet ein reines, evtl. sind freiberuflich Tätige vorhanden, nur zwei Gewerbe ähnlicher Art sind vorhanden. Die Zulassung von z.B. Tankstellen, Hotels und Gaststätten stellt daher tatsächlich eine Verschlechterung der vorhandenen Situation dar. Der Bebauungsplan Am Erdbeerstein wurde aus reinen Verfahrensgründen aufgehoben, dies ist kein Indiz für eine gewollte Verschlechterung der Situation. Die vorhandene Situation soll sich auch im neuen Bebauungsplan wiederfinden, entsprechende Festsetzungen/Regeln mit den daraus folgenden Konsequenzen für z.B. den Markt (z.B. schalltechnischer Natur) sind vorzunehmen.

1.2.9 Der Bebauungsplan Am Erdbeerstein soll entsprechend dem vorhergehenden Punkt wieder festgelegt werden.

1.2.10 Es wird verkannt, dass Michas Lädchen zum größten Teil vom Verkauf der Backwaren existiert, das genannte spezielle Warenangebot dient nur der Überlebenssicherung, und bildet nicht deren Grundlage. Insofern steht ein zugelassener Backshop in direkter Konkurrenz. Es darf kein Backshop zugelassen werden.

1.2.11 Es wird postuliert, dass das Einzugsgebiet des neuen Marktes nur der Stadtteil Schneidhain wäre. Warum musste Micha dann seine Versorgung mit Frischgemüse und -obst aufgeben? Ein Markt kann nicht von Schneidhain allein existieren, er ist nur überlebensfähig, wenn er Verkehr aus Königstein anzieht und überörtlichen Verkehr umlenkt. Dies ist in den Planungen zum Verkehr und zum Lärm folgerichtig mit anzunehmen und zu untersuchen!

1.2.12 Es wurde Schneidhain ein Vollsortimenter versprochen. Ein Discounter ist das nicht, er ist deshalb nicht zulässig. Dies ist vertraglich mit dem Inhaber der Marktimmobilie festzulegen.

1.2.13 Es wird unterstellt, dass die Kaufkraft der Schneidhainer dem Durchschnitt der Königsteiner entspricht. Diese Unterstellung ist zu belegen, da nachweislich die hochwertigsten und teuersten Wohngebiete in Königstein, Falkenstein, und Mammolshain (Mammolshöhe) zu finden sind, weniger in Schneidhain. Der Johanniswald kann hierbei nicht zu Schneidhain gerechnet werden, da die Entfernung zum Rewe in der Wiesbadener Straße wesentlich kürzer ist (Dreiviertel aller Anwohner im Johanniswald müssen wegen der Durchfahrt-verboten-Schilder mit Anlieger-Frei-Zusatzschild den Johanniswald durch die obere Zufahrt verlassen!).

1.2.14 In der Begründung zum Kaufkraftabfluss (4.1.2.1.4 der Begründung) wird der im Mo-ment im Bau befindliche Edeka-Markt am Ölmühlweg/B8 nicht berücksichtigt. Dies ist nachzuholen.

1.2.15 Die Annahme dass die dispers im Raum verteilten Wettbewerber nicht erheblich (mehr als 10%) vom neuen Markt betroffen sein sollen, ist zu belegen. (Letzter Absatz von 4.1.2.1.4.)

1.2.16 Es kann nicht die Aufgabe einer städtebaulichen Planung sein, die teilweise Sanierung eines städtischen Haushalts zu erreichen. Es besteht kein dringlicher öffentlicher städtebaulicher Bedarf zur Durchführung des Projektes. Es ist nach Alternativstandorten für den Supermarkt zu suchen.

1.2.17 Es ist trotz des Ziels der Haushaltssanierung weder eine Wirtschaftlichkeitsuntersu-chung des Projektes noch eine Wertermittlung der Grundstücke durchgeführt worden, um einen angemessenen Preis für das Grundstücksgeschäft bzw. die Bauaufträge zu erzielen. Eine öffentliche Ausschreibung der Baukonzession bzw. des Bauauftrags, um ein wirtschaftliches Angebot zu erzielen, hat nicht stattgefunden. Damit ist gegen die VOB bzw. die LHO Hessen verstoßen worden.

1.2.18 Ausgangspunkt des Projektes waren der schlechte Zustand des derzeitigen Sportplatzes und die fehlenden finanziellen Mittel zu dessen Renovierung. Das Ergebnis der Planungen ist ein massiver Eingriff in die Ortsstruktur mit einer vielfach höheren Belastung des Gebiets durch Lärm und Verkehr und einer damit einhergehenden Verschlechterung der Lebensqualität für die Schneidhainer Bevölkerung. Ein Verbleib des Sportplatzes am angestammten Ort stellt weder einen Verstoß gegen bestehende Immissionsschutzgesetze noch gegen geltendes Baurecht dar. Es ist zu prüfen, ob Sportplatz und ein kleiner Supermarkt auf dem Gelände nebeneinander existieren könnten.

1.2.19 Angeblich wird durch die Ansiedlung des Supermarktes keiner der städtebaulich schutzwürdigen Wettbewerber existenziell gefährdet. Michas Lädchen wird insbesondere durch die geplante Ansiedlung eines Backshops gefährdet. Dieser ist aus der Planung zu entfernen und durch anderen Einzelhandel zu ersetzen.

1.2.20 Dem Supermarkt soll eine Nahversorgerfunktion für die unmittelbar angrenzenden Wohngebiete zukommen. Fußläufig ist dieser jedoch weder vom Neubaugebiet noch vom östlich daran angrenzenden Wohngebiet zu erreichen. Für die Anwohner aus dem Gebiet östlich der Bahnlinie und dem Johanniswald ist der Markt erst recht nicht fußläufig zu erreichen. Er orientiert sich somit mehr an der Kundschaft durch den Durchgangsverkehr als an der Schneidhainer Kundschaft. Es sind bessere Zuwegungen für Fußgänger zu schaffen.

1.2.21 Es ist zu belegen, welche außergewöhnlichen öffentlichen Belange als bedeutsamer einzuschätzen sind als die Existenz von Michas Lädchen.

1.3 Spielplatz

1.3.1 Es ist darzulegen, wie der Wegfall der vorhandenen Stellplätze vor der Heinrich-Dorn-Halle, der Rossertstraße und der Straße Am Hohlberg kompensiert werden soll. Laut vorgelegten Planskizzen werden allein vor der Heinrich-Dorn-Halle ca. 18 Parkplätze entfallen. Laut Stellplatzsatzung der Stadt Königstein wären hier ca. 70 Stellplätze nötig, nach dem Bau des Spielplatzes werden wir nur noch 20 haben. In der Rossertstraße werden durch die neuen Grundstückszufahrten (acht Stück) etwa ebenso viele Stellplätze verlorengehen, gleichzeitig werden etwa genauso viele Autos mindestens neu hinzukommen. Wo sollen die alten Autos parken? Ähnliches gilt auch für den Erdbeerstein. Der Bestandsschutz in Bezug auf die Stellplätze der alten Anlieger der genannten Straßen ist zu berücksichtigen.

1.3.2 Die vorläufige Planung des Spielgeländes vor der Heinrich-Dorn-Halle enthält keine der gesetzlich vorgeschriebenen Einfriedungen der Spiel- und Ballspielflächen. Zudem endet die Feuerwehrzufahrt ca. 20 m von der Halle entfernt. Die Rollschuhbahn wird in eine sog. Multifunktionsfläche Asphalt umgewandelt. Damit wird sie de facto abgeschafft. Es wurde die Verlegung der Spielflächen vor die Heinrich-Dorn-Halle versprochen. Somit ist ein vollwertiger Ersatz für die Rollschuhbahn in Größe und Ausstattung zu planen. Auch die neue Netto-Spielfläche (ohne Wege, Treppen und Böschungen) ist in qm anzugeben.

1.4 Schalltechnische Untersuchung

1.4.1 Der Schallschutz ist derart zu gestalten, dass nachts keine passiven Schallschutzmaß-nahmen notwendig sind. Es ist unzumutbar, im Sommer bei geschlossenen Fenstern in einem Dorf schlafen zu müssen. Lärmspitzen dürfen daher in den Nachtzeiten nicht gemittelt werden. Z.B. ist der Lieferverkehr für den Supermarkt so zu gestalten, dass vor 6 Uhr und nach 22 Uhr keine Lärmspitzen auftreten dürfen (Türenschlagen, Kompressoren, Gespräch, Gelächter der Fahrer, etc.). Ähnliches gilt für den Parkplatz des Supermarktes allgemein.

1.4.2 Der Lärm des ruhenden Verkehrs und der Einkaufswägen vom Markt ist in Bezug auf die Schallschutzwände zu gering bewertet worden. Nur 850 PKW pro Tag ist zu wenig, vor allem wenn berücksichtigt wird, dass die prognostizierte Kaufkraft von Schneidhain erheblich überbewertet wird. Der dadurch nötig werdender passiver Lärmschutz ist daher unzureichend. Auch einmalige Lärmspitzen können enorm störend sein, wenn sie auch durch die zeitliche Mittelung nicht mehr auffallen. Der aktive und passive Schallschutz ist so auszubilden, dass der Lärm auch zeitlich ungemittelt erträglich bzw. im maximal zulässigen Rahmen bleibt. Eine Park-/Tiefgarage für den Markt ist daher mind. zu untersuchen und zu fordern.

1.4.3 Die notwendigen Parkvorgänge der Mitarbeiter und verspäteter oder verfrühter Kun-den oder Anlieferverkehrs müssen anders berücksichtigt werden. Der Anlieferverkehr ist entsprechend auf frühestens 6:30 Uhr bzw. spätestens 21:30 Uhr bzw. die Öffnungszeiten des Marktes entsprechend zu begrenzen und festzulegen, um die Nachtruhe auch wirklich zu gewährleisten. In den Zeiten der Nachtruhe sind einmalige erhöhte Schallpegel unzulässig bzw. deren Mittelung nicht erlaubt.

1.4.4 Im Schallschutzgutachten wird gefordert, aus der vordersten Wohnreihe kein allgemeines Wohngebiet sondern ein Mischgebiet zu machen. Dies stellt eine Verschlechterung der vorhandenen Wohnsituation dar. Außerdem ist es unverständlich, warum Wohnungen in Mischgebieten liegen sollen und Einfamilienhäuser nicht. Das ist gegenüber den Mietern/Eigentümern der Wohnungen/Mehrfamilienhäusern diskriminierend. Ich fordere ein allgemeines Wohngebiet für die Fläche der Mehrfamilienhäuser und daraus resultierende Planungsänderungen und Änderungen der Schallschutzvorgaben zur Sicherstellung, dass auch nicht schleichend aus dem allgemeinen Wohngebiet durch den Lärm irgendwann ein Mischgebiet wird.

1.4.5 Ein Hauptargument für die Verlegung des Sportplatzes an den Rand der Siedlung war die Lärmbelastung. De facto steigt die Lärmbelastung durch den Markt sogar so an, dass Schallschutz notwendig wird. Würde der Sportplatz am alten Ort saniert, so würde er zum einen trotzdem die Grenzwerte nicht erreichen und zum anderen wäre ihm auch der Altanlagenbonus zuzurechen. Selbst mit ausgenutztem Altanlagenbonus wäre er leiser als der Markt. Das Minispielfeld unterschreitet sogar regelmäßig alle Lärmgrenzen. Es sind für den Markt alternative Standort zu prüfen und zu beurteilen und der Sportplatz am alten Ort zu belassen und zu sanieren. Eine Baugenehmigung ist dafür laut HBO nicht notwendig.

1.4.6 Für den vorhandenen Sportplatz wird ein Schutzanspruch für die umgebende Wohnbebauung angenommen. Laut Immissionsschutzvorgaben sind Flächen einander so zuzuordnen, dass schädliche Umwelteinwirkungen auf die ausschließlich dem Wohnen dienenden Gebiete soweit wie möglich vermieden werden. Die Ausrichtung des Supermarktes auf dem Gelände widerspricht dieser Forderung. Besonders viel Lärm ist vom Parkplatz zu erwarten. Es ist zu prüfen, den Parkplatz aufgrund der zu erwartenden unzumutbaren Schallimmissionen als Tiefgarage unter den Supermarkt zu legen. Außerdem ist zu prüfen, ob die Andienflächen für Lkw eingehaust werden können.

1.4.7 Laut Schallgutachten werden die Immissionsrichtwerte für allgemeine Wohngebiete in der jetzigen Planung nicht eingehalten. Auch nachts werden die Richtwerte nicht erreicht. In Obergeschossen werden sogar ergänzende passive Schallschutzmaßnahmen notwendig. Dies ist für die Anwohner unzumutbar. Die Planung ist so anzupassen, dass die Richtwerte auch ohne passive Schallschutzmaßnahmen erreicht werden.

1.4.8 Die aktuelle Rechtsprechung ist zu beachten, bspw. dass nach Bundesverwaltungsge-richt der Lärmschutz aktiv und nicht passiv zu erfolgen hat. Bei Überschreiten der Grenzwerte sind Maßnahmen von Lärmschutzwänden bis zur Untersagung der teilweisen oder gesamten Nutzung des Geländes durchzuführen. Die Durchführung von Maßnahmen durch oder zu Lasten der Anlieger ist unzulässig.

1.4.9 Angesichts der zu erwartenden Schallimmissionen durch den Supermarkt auch vor 6.00 und nach 22.00 Uhr fordere ich zum Schutz der Anwohner Öffnungszeiten des Marktes maximal von 8-20 Uhr.

1.4.10 Das Schallschutzgutachten für hat die Schutzwürdigkeit des Erdbeersteins nicht geprüft. Dies ist nachzuholen.

1.4.11 Der Lärmprognose fehlt ein Gutachten zur bestehenden Lärmbelastung bspw. durch die Fa. Seeger, die Königsteiner Kleinbahn/Hessische Landesbahnen, der Fa. Donat, der B455 und des bestehenden Fluglärms.

1.4.12 Laut Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts hat Lärmschutz aktiv und nicht passiv zu erfolgen. Die Lärmschutzvorrichtungen sind zu verbessern.

1.5 Untersuchung Braubach

1.5.1 Nach dem aktuellen Stand ist anzunehmen, dass der Braubach nicht offengelegt wer-den soll. Nichtdestotrotz fordere ich, dass eine entsprechende bzw. passende Fläche freigehalten werden soll, sollte sich in Zukunft etwas an der Zu- oder Ableitung des Braubachs zum Plangebiet ändern, damit dann die Freilegung des Braubachs wenigs-tens im möglichen Teilbereich umgesetzt werden kann.

1.5.2 Die Starkregenfälle im Sommer erreichen keinesfalls die Wassermengen, die bei einer ortsüblichen Schneeschmelze auftreten. Die Untersuchung ist entsprechend auf diese Wassermengen hin anzupassen.

1.5.3 Die Versiegelung der Flächen im Plangebiet haben zusätzliche hohe Wassermengen zur Folge. Die vorhandenen Abwasserrohre sind dafür zu klein dimensioniert. Auch Regenrückhaltebecken werden die Spitzen nicht ausreichend abmildern können. Eine Zuführung des Regenwassers/Schmelzwassers der Wohnhäuser zum Braubach wäre auch ökologisch wegen der angrenzenden Feuchtgebiete und Naturschutzgebiete im weiteren Verlauf der Braubach auf Kelkheimer Gemarkung her sinnvoll und wird daher auch gefordert.

1.5.4 Es muss sichergestellt werden, dass Oberflächenwasser von Verkehrswegen (auch und gerade ruhender Verkehr, z.B. Parkplatz des Marktes) nicht ungeklärt in den Braubach eingeleitet wird. Gleichwohl darf dieses Wasser wie im vorhergehenden Punkt dargelegt nicht in die öffentliche Kanalisation eingespeist werden.

1.5.5 Als der Sportplatz gebaut wurde, wurde von dem Gebiet als vom „sumpfigen und ewig feuchten Gebiet in der Braubach“ gesprochen. Daher ist davon auszugehen, dass die aktuellen eher trockenen Verhältnisse von der Bebauung z.B. des Erdbeersteins herrühren. Die aktuell eher unbedeutende Gewichtung des Braubachs fußt also auf Bausünden. Aus diesem Grund sollte der Braubach seiner ehemaligen Funktion her wieder aufgewertet werden. Er sollte entsprechend eine eigene Parzelle bekommen und zukünftige abwassertechnische Änderungen sollen so durchzuführen sein, dass er aus den umliegenden Baugebieten nach und nach wieder sein typisches Oberflächenwasser erhält, das aktuell in der Kanalisation verschwindet und im weiteren Verlauf der Wiesbadener Straße zu Kellerüberflutungen führt. Entsprechende Gelder sind im Haushalt der Stadt Königstein daher dann auch für diese künftigen baulichen Veränderungen zurückzustellen.

1.5.6 Das Gebot der Offenlegung für den Braubach ist einzuhalten.

1.6 Verkehrsgutachten

1.6.1 In der Verkehrsuntersuchung wurde der überörtliche Neuverkehr wegen des neuen Marktes nicht genügend berücksichtigt. Dies ist neu zu überprüfen, da der zu erwar-tende Markt aufgrund der vorhandenen Märkte mit höchster Wahrscheinlichkeit ein erhebliches Alleinstellungsmerkmal (Zitat: „kleinerer Discounter“ – in der Umgebung sind diese gar nicht vorhanden!!!) aufweisen wird und es daher als sicher anzunehmen ist, dass er allein deshalb regional einen erheblichen Sog erzeugen wird.

1.6.2 Der gemessene Zeitraum 2011 war in der Woche nach den Sommerferien. Es ist davon auszugehen, dass das tatsächliche Verkehrsaufkommen höher ist, da in dieser Zeit all jene im Urlaub sind, die keine Kinder haben.

1.6.3 Von April bis September 2005 wurde die Wiesbadener Straße, die B455, in Schneidhain saniert. Die Verkehrszahlen können aus diesem Grund nicht zur Untersuchung herangezogen werden. Während des Umbaus war teilwiese eine umständliche Umleitung eingerichtet, teilweise die Straße halbseitig gesperrt. Ein Großteil der Autofahrer dürfte „außenherum“ gefahren sein.

1.6.4 Aus den vorgenannten Gründen ist das Verkehrsgutachten völlig unzureichend und muss zwingend komplett neu erstellt werden. Beim neuen Erstellen ist darauf zu achten, dass nicht wieder Zahlen aus Zeiträumen benutzt werden, in denen auf der B455 Streckenabschnitte saniert wurden (z.B. 2009 Vollsperrung zwischen Fischbach und Schneidhain und 2012 B455 in Fischbach u.a.).

1.7 Umwelt

1.7.1 Durch die Lage des Geländes in einem Wasserschutzgebiet ist dafür zu sorgen, dass an allen Stellen, an denen die Gefahr des Ölaustritts von Kfz besteht, im Untergrund Vorrichtungen angebracht werden, die das ungeklärte Versickern des Niederschlagswassers in den Boden verhindern.

2 Einwendungen S13

2.1 Bebauungsplan

2.1.1 Das verwendete Kartenmaterial ist veraltet. Die Entfernung des neuen Sportplatzes zum Wohngebiet am Rodenberg ist sehr viel kürzer als in den Plänen aufgeführt. Die Planung ist zu aktualisieren.

2.1.2 Auf der Südseite des neuen Sportplatzes ist im Rahmen der grünordnerischen Festsetzung als Sicht- und Schallschutz eine hohe Hecke oder eine dichte Bepflanzung mit Sträuchern und Bäumen vorzunehmen. Der Bereich sollte verstärkt mit ortstypischen Laubgehölzen und Hecken begrünt werden. Diese Festsetzung dient auch der optischen Begrenzung des Ortsrandes zur freien Landschaft. Sie ist ebenfalls für das benachbarte ehemalige Neubaugebiet am Rodenberg Bestandteil des Bebauungsplans.

2.1.3 Der neue Sportplatz enthält keine Möglichkeit, mehr als 100 m am Stück zu laufen. Diese Möglichkeit wurde jedoch versprochen. Sie ist in die Planung aufzunehmen.

2.2 Begründung

2.2.1 Die vorliegende Begründung des Bauantrages ist offensichtlich ohne ausreichende Sorgfalt erstellt worden. Im Kapitel 6.2 wird ein Kreistagsbeschluss vom 20.12.2012 zi-tiert, einem Termin in der Zukunft. Die Begründung ist sorgfältig zu prüfen und zu überarbeiten.

2.2.2 Die Eignung eines Kunstrasenplatzes als „Drillplatz“ für den Fanfarenchor ist zu prüfen. Durch die Drillübungen des Fanfarenchors kann die Lebensdauer des Kunstrasenplatzes in Frage stehen. Die Belastung ist völlig anders als bei einer reinen Fußballnutzung (z.B. durch kurze rutschende Schrittchen durch eine große Gruppe). Die schlechte Haushaltslage der Stadt lässt größere, teurere Reparaturen des Platzes nicht zu.

2.3 Umweltgutachten

2.3.1 Das Regenwasser soll ortsnah versickert bzw. in den Braubach eingeleitet werden. Es ist zu prüfen, ob das Oberflächenwasser des Kunstrasens nicht mit Fein-staub/Kunststoffabrieb verschmutzt ist und überhaupt zur Rückführung in die „Natur“ geeignet ist.

2.3.2 Der geplante Sportplatz mit Nebenanlagen liegt in einem Wasserschutzgebiet. Für den Sportplatz und die Nebenanlagen (z.B. Parkplätze) sind notwendige Wasserschutzvorkehrungen nach Stand der aktuellen Technik einzuplanen und durchzuführen.

2.3.3 Die vorliegende Begründung des Bauantrages enthält noch immer keine Planungsunterlagen für eine Lichtanlage. Diese muss Bestandteil des Bauantrages sein. Sollte die Planung der Lichtanlage nicht Bestandteil des Bauantrages werden, so ist ein gesondertes Beteiligungsverfahren einzuleiten oder die Installation zu untersagen.

2.3.4 Auch die Kfz-Parkplätze am neuen Sportplatz sind mit Schutzvorrichtungen nach dem neuesten Stand der Technik so auszurüsten, dass ein ungereinigtes Versickern von Niederschlagswasser mit Ölrückständen verhindert wird. Das Gelände befindet sich in einem Wasserschutzgebiet.

2.4 Schallschutz

2.4.1 Durch die Nutzung auch durch das Fanfarencorps stellt sich die Frage, ob es sich um keinen Sportplatz, sondern um ein Freizeitgelände mit sportlicher Nutzung handelt. Daraus ergeben sich andere Nutzungsvoraussetzungen. Die Lärmgrenzwerte müssten dann in der Summe anders betrachtet werden. Die Planung eines Freizeitgeländes ist in einem neuen Beteiligungsverfahren zu führen.

2.4.2 Laut Schallschutzgutachten entwickelt der neue Sportplatz weniger Lärm als der Markt. Aus diesem Grund ist der Umzug des Sportplatzes wegen des Lärms überflüssig. Es sind für den Markt alternative Standorte zu prüfen und zu beurteilen und der Sportplatz am alten Ort zu belassen und zu sanieren. Eine Baugenehmigung ist dafür laut HBO nicht notwendig. Für die Anwohner ergibt sich somit eine massive Verschlechterung der Lebens- und Wohnqualität. Der Anlass für die Verlagerung des Sportplatzes, eine vermeintliche Lärmbelästigung, ist somit unberechtigt. Es ist eine Standortuntersuchung durchzuführen, um alternative Standorte für den Supermarkt zu benennen.

2.4.3 Anwohnermessungen zeigen, dass trotz Bebauung und Bäumen durch den Lärm des Fanfarencorps auf dem jetzigen Sportplatz die Grenzwerte im Bereich Kohlweg über-schritten werden. In Zukunft befindet sich kein Hindernis zwischen Lärmquelle und Wohnbebauung. Es fehlen reale Messungen des bereits bestehenden Lärms durch das Fanfarencorps. Der bestehende Lärm der Fa. Seeger zeigt bereits heute deutlich, dass Kinder und Schlafzimmer (1.OG und DG) im Grenzbereich betroffen sein werden. Auch hier ist das Schallgutachten zu präzisieren.

2.4.4 Der bestehende Lärm der Fa. Seeger zeigt bereits heute deutlich, dass gerade Kinder- und Schlafzimmer (1.OG und DG) am Kohlweg/Am Rodenberg im Grenzbereich betroffen sind, wenn sich die Fa. Seeger nicht an entsprechende Schallschutzmaßnahmen hält. Die Fa. Seeger hat einen größeren Abstand als der geplante Sportplatz. Dies zeigt bereits jetzt die Notwendigkeit von Schallschutzmaßnahmen auf. Sollte es zu einer Durchführung kommen, sind seitens der Stadt Lärmnachmessungen durchzuführen und die notwendigen Schallschutzmaßnahmen zu Lasten des Investors oder der Stadt durchzuführen.

2.4.5 Der geplante Parkplatz des Sportplatzes liegt vergleichsweise abgelegen und wird daher gerade in den Abend und Nachtstunden Jugendliche anziehen. In anderen Gemeinden ist dies bereits ein Problem. Dies können auf der einen Seite Skater sein, die über Rampen springen und grölen, auf der anderen Seite Jugendliche, die sich in „Ruhe“ betrinken wollen und ebenfalls grölen. Diese Fremdnutzung ist ebenfalls in einem Lärmgutachten zu betrachten.

2.4.6 Der zusätzliche Lärm des Sportplatzes darf zusammen mit den bestehenden Lärmquellen die vorgegebenen Grenzwerte im Wohngebiet nicht überschreiten. Das fehlende Gutachten, wie hoch der zu erwartende Gesamtlärm mit Sportplatz (mit Ausweisung des Anteils des Sportplatzes am Gesamtlärmaufkommen) ist, ist zu erstellen.

2.4.7 Die aktuelle Rechtsprechung ist zu beachten, bspw. dass nach Bundesverwaltungsge-richt der Lärmschutz aktiv und nicht passiv zu erfolgen hat. Bei Überschreiten der Grenzwerte sind Maßnahmen von Lärmschutzwänden bis zur Untersagung der teilweisen oder gesamten Nutzung des Geländes durchzuführen. Die Durchführung von Maßnahmen durch oder zu Lasten der Anlieger ist unzulässig.

2.4.8 Die geplante Nutzung durch den Fanfarenchor wird in der Lärmprognose losgelöst vom eigentlichen Sportgeschehen betrachtet. Es gibt keine Gesamtbetrachtung zusammen mit dem normalen Sportplatzgeschehen. Eine Nutzung als Übungsgelände für den Fanfarenchor ist daher abzulehnen. Das Lärmgutachten ist, sofern eine solche Nutzung gewünscht wird, diesbezüglich zu erweitern und erneut in einem neuen Offenlegungsverfahren auszulegen.

2.4.9 Die Lärmprognose ist für einen Bauantrag unzureichend und fehlerhaft. Sie ist fach-männisch anzufertigen.

2.4.10 Die Prognose im Lärmgutachten zu den Zuschauerzahlen ist zu optimistisch klein ge-rechnet. Die Beobachtung der Zuschauerzahlen auch bei benachbarten Vereinen zeigt, dass pro Spieler, ob Jugendbereich oder aber auch bei der ersten Mannschaft, zwischen zwei und fünf Zuschauer kommen. Dies bedeutet bei elf Spielern und fünf Auswechselspielern und zwei Mannschaften etwa 65 bis 160 Zuschauer pro Spiel. Da nicht auszuschließen ist, dass zum Hauptspiel der ersten Mannschaft Teile der Fans der ersten beiden Spiele und auch die Spieler als Zuschauer verbleiben, ist auch von höheren Zuschauerzahlen beim Hauptspiel auszugehen (>200). Es sind daher erneut Berechnungen für Zuschauerzahlen in der angegebenen Varianz durchzuführen. Die Berechnung muss auch typische Fanaktivitäten, wie das Spielen von Trommeln und Vuvuzelas (beide >130dB(A)) berücksichtigen. Es ist eine „Worst-Case-Betrachtung“ durchzuführen und zu berücksichtigen. Hier sind die Prognosen der Realität anzupassen sowie die potentiellen Schallimmissionen durch Fan-Instrumente (Tröten etc.) zu ermitteln.

2.4.11 Die topographischen Gegebenheiten des Sportplatzes (Hanglage) führen zu Schallreflexionen ebenso, wie bspw. die Gebäude von Seeger. Diese Reflexionen sind in der vorliegenden Lärmprognose nicht berücksichtigt und haben einen erheblichen Einfluss auf die Ausbreitung des Schalls. Die Berechnungen der Prognose sind diesbezüglich zu erweitern.

2.4.12 Die vorherrschende Westwindlage ist in der Lärmprognose nicht berücksichtigt wor-den. Die vorherrschende Westwindlage führt zu einer deutlich höheren Lärmbelastung im Bereich Kohlweg als die in der Prognose berechneten Werte, die für den Fall der äußerst seltenen Windstille gelten. Bereits jetzt ist der erhebliche Windeinfluss auf die Lärmbelastung durch die Fa. Seeger festzuhalten.

2.4.13 Die vorliegende Begründung des Bauantrages enthält keine Planungsunterlagen für eine Beschallungsanlage. Diese muss Bestandteil des Bauantrages sein. Sollte die Pla-nung der Beschallungsanlage nicht Bestandteil des Bauantrages werden, so ist ein gesondertes Beteiligungsverfahren mit separaten Lärmgutachten einzuleiten oder die Installation zu untersagen.

2.4.14 Der Einsatz der Beschallungsanlage am derzeitigen Sportplatzgelände, insbesondere in den Abendstunden und am Wochenende, führt zu erheblichen Schallbelastungen des Gebiets am Rodenberg/Kohlweg. Äußerungen des Spielkommentators können wortwörtlich mitverfolgt werden. Verstärkt durch die von der umgebenden Bebauung erzeugten Schallreflektionen sind Gespräche auf der Terrasse oder im Garten nicht ungestört möglich. Bei Nutzung des neuen Sportplatzes und in Anbetracht der Hauptwindrichtung sind somit noch stärkere Lärmbelästigungen als bisher zu erwarten. Ich fordere daher eine Überarbeitung des Gutachtens und das Festschreiben geringerer Geräuschwerte für die Beschallungsanlage bzw. ein Verbot der Nutzung der Beschallungsanlage an Wochenenden und in den Abendstunden.

2.4.15 Eigene Messungen haben gezeigt, dass trotz Bebauung (Fa. Donath), Bäumen und quer zu Hauptwindrichtung der Lärm des Fanfarenchors auf dem bestehenden Sportplatz die Grenzwerte im Bereich Kohlweg/Am Rodenberg bereits jetzt überschreitet. Am neuen Sportplatzstandort befindet sich kein Hindernis mehr zwischen Lärmquelle und Wohnbebauung Kohlweg/Am Rodenberg. Die Wohnbebauung Kohlweg/Am Rodenberg liegt künftig in der Hauptwindrichtung. Es fehlen reale Messungen des bereits bestehenden Lärms durch den Fanfarenchor am bestehenden Sportplatz. Die angenommen Werte sind zu optimistisch. Die im Gutachten ermittelten Werte für eine Brassband entsprechen den kalkulierten Werten nach BAUA für klassische Posaune, ausgedehnt auf 30 Posaunen. Jedoch weist mit einem Mittelwert von ca. 113 dB(A) für das klassische Orchester bei „Ring der Nibelungen“ von Wagner mit leiseren und lauteren Anteilen darauf hin, dass für eine gleichmäßig lauten Fanfarenchor ein höherer Mittelwert anzunehmen ist. Dies auch vor dem Hintergrund, dass alle einzelnen Instrumente eines Fanfarenchors im Mittel über 95dB(A) liegen können und in der Spitzenbelastung auch 130dB(A) überschreiten können. Es ist ein Lärmgutachten mit realen Werten in Auftrag zu geben. Ohne ein solches Gutachten ist die Nutzung als Übungsgelände für den Fan-farenchor abzulehnen. Ich fordere, sofern es doch zu einer solchen Nutzung als Übungsgelände für den Fanfarenchor kommt, Nachmessungen. Im Fall von Überschreitungen sind aktive und passive Schallschutzmaßnahmen ungeachtet der Kosten durch die Stadt Königstein durchzuführen. Die Kosten dürfen nicht zu Lasten der Anwohner gehen.

2.4.16 Erstaunlicherweise stimmen die vom Gutachterbüro angeblich ermittelten Werte einer Brassband exakt mit den Mittelwerten für Posaune im Bereich klassische Musik überein (93-95 db(A)). Dieser Wert wurde auf 30 Musiker extrapoliert. Die Messwerte sind den realen Werten einer Brassband, die schätzungsweise bei 130 dB (A) liegen, anzupassen.

2.4.17 Es fehlt ein Gutachten zur bestehenden Lärmbelastung durch Seeger, Taunusbahn, Donath, B455 und Fluglärm. Mit dem zusätzlichen Lärm des Sportplatzes dürfen die Richtwerte zusammen mit dem bestehenden Lärm nicht überschritten werden. Es fehlt eine Feststellung wie hoch der zusätzlich zu erwartende Lärm ist bzw. welchen Anteil er in Zukunft haben wird. Dies ist nachzuholen.

2.4.18 Es ist zu prüfen, ob das Schallgutachten die Prognosewerte für die Schallimmissionen am neuen Sportplatz richtig ermittelt hat. Insbesondere die Einzelschallereignisse im Übungsbetrieb des Fanfarencorps liegen sehr viel höher als im Gutachten ermittelt. Dies ist zu präzisieren. Die Nutzung durch das Fanfarencorps scheint losgelöst von der Nutzung durch den Sportverein betrachtet worden zu sein. Es fehlen additive Tagesbetrachtungen. Dies ist in die Schallprognose aufzunehmen.

2.4.19 In dem Gutachten wird veraltetes Kartenmaterial verwendet, das die aktuelle Situation nicht korrekt wieder gibt. Daraus ergibt sich bspw. eine falsche Abstandberechnung. Der Abstand beträgt nicht 320 m, sondern ca. 250 m. Die Berechnung ist mit aktuellem Kartenmaterial zu wiederholen.